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法律風險學士學位論文 城市更新項目交易中法律風險及規避

版權:原創標記本站原創 星級:★★★★★3.0 主題:法律風險 范文 級別:優秀職稱論文 范疇:電大學年論文類別:法學論文網論文范文編號:fxlw03568 期刊發表:初級職稱 全文字數:5000字 投稿作者:ukdhql 審稿編輯:知名學者 閱讀次數:24529

此文是一篇法律風險論文范文,為你的畢業論文提供有價值的參考.

【摘要】在房地產開發活動中,城市更新項目具有綜合性,其中所涵蓋的內容是多方面的,包括城市的規劃、土地資源的使用、舊房拆遷、建筑施工以及產權等等,這些活動集于一體,在展開的過程中,就會存在各種問題,其中涉及到法律風險的問題比較多。對于城市更新項目中所存在的法律風險問題要予以有效解決,就要采取有效的規避措施。本論文針對城市更新項目交易中法律風險及規避進行分析。

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【關鍵詞】城市更新;項目交易;法律風險;規避

城市更新,是對城市進行綜合整治的活動。主體在符合規定的情況下,對城市中原有的建成區域內的房屋以及各種基礎設施進行重建或者完善,諸如已经建成的住宅區、商業區、舊工業區以及村莊等等,由于從現代社會經濟發展的角度出發,其使用功能已经不能够發揮作用,就需要按照城市規劃進行整治,特別是土地需要被占用,或者這些區域的環境比較惡劣,就更需要按照規定程序拆除重建,改變其功能。在城市更新項目交易中,律師作為法律顧問,在各項工作中都要把握尺度,包括劃定更新單元、征集拆遷意愿、申報城市更新項目、确定更新項目實施的主體、清理土地、清理房產、對拆遷戶提供補償等等,各個環節會存在法律風險,都需要采有效的規避措施。

一、城市更新項目交易中法律顧問需要做好調查工作

城市更新項目進入到選擇階段,法律顧問就要做好各項前期調查,主要的內容包括項目土地的所屬性質、土地的使用年限、權屬來源,以及所需要繳納的費用是否存在拖欠,包括土使用地的費用、地價的繳納等等。對被拆遷的建筑物所屬權屬進行調查,包括建筑是否合法、是否為臨時建筑、產權房屋的有限性等等。對于城市更新項目的可行性,法律顧問要做好評估,包括土地權屬以及是否符合城市規劃等等,都要進行審查,以避免不符合政策要求。調查工作完畢后,根據所收集的資料論證法律風險,從房地產開發經驗以及所具備的財務知識和稅收知識,從各項相關的優惠政策出發預算城市更新項目的成本。劃定城市更新單元的環節,如果在項目的周邊有綠化帶或者邊角地,可以建議將這些納入到規劃中。

二、城市更新項目交易中規避法律風險的有效策略

以城市更新項目中的拆遷補償階段為例,規避法律風險的有效策略如下。1、對拆賠比例科學确定

對于拆遷賠償中所存在的法律風險,在補償方案的制定過程中,法律顧問要根據成本核算對項目的各項指標予以綜合考慮,主要包括項目定位、開發成本、需要補償的地價、銷售的面積以及價格、項目管理中所消耗的資金等等,要與開發主體對項目開發中所獲得的利潤,拆遷中所存在的利潤風險等等,都要在補償方案中明确。

2、對權屬人所屬類別要予以確認

對于權屬爭議的法律風險,就要確認申報人是否為房產登記主體。法律顧問要從相關政策的角度出發,按照法律法規,結合法律實踐對權屬人所屬類別要予以確認,以避免產生“賠錯對象”的風險。如果申報人不能够满足權屬確認,就需要向主體單位提出所存在的法律風險,提出規避風險的建議,以避免產生損失。

3、對各種權利狀態予以確認如果持有《房地產證》,包括土地、規劃報建手續都已经具備,產權登記手續卻没有 ,認定不属于是違章建筑,就需要采取不同的處理方式。一些房產是具有特殊性的,諸如房改房、安居房、村民祖屋以及經濟适用房等等,都要從法律的層面將處理辦法提出來。

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4、认真審查各項法律文書

對于與拆遷存在相關性的法律文書都要认真審查,所涵蓋的內容包括業主搬遷承諾書、搬遷補償安置協議以及拆遷公告等等。要規避法律風險,就要對這些文書中的各項條款豆芽進行審查,不可以出現遺漏,特別是約定補償方式,需要補償的資金數量以及補償金支付的地點、面積、價格、搬遷期限等等,包括協議生效的條件以及時間等等,都要认真審查。城市更新項目與普通的房地產開發項目有所不同,在交易中所存在的風險都要從法律的層面妥善解決。另外,所起草的協議還要具有預見性,以在具體的操作中有靈活運用的余地。为了避免發生群體矛盾時間,還要在談判的環節和簽約的環節做好政策解釋和法律引導,各項操作重要按照規范進行。

三、結語

综上所述,城市更新項目交易的過程中,會存在法律風險問題。對于這些問題要予以有效規避,就要用法律維護好主體權益,使各項工作合法進行,對于各種界限以及尺度都要注意把握好,不可以在解決交易矛盾的過程中使得矛盾激化,對于法律要靈活運用,以使得城市更新項目交易工作順利展開。在城市更新項目交易中,律師所承擔的是顧問的角色,需要精通相關的法律規范,包括房屋征收條例、房屋補償條例、物權法等等,都要根據交易实际情況進行研究,對政府出臺的相關政策充分掌握,還要了解城市規劃、財務管理以及稅收方面的知識,以規避城市更新項目交易中所存在的法律風險。期限等等,房屋回遷的时候,會涉及到

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